Abogada de Responsabilidad del Local en Miami

Lesionado en una Propiedad Que Debía Ser Segura

La responsabilidad del local (en inglés, premises liability) es el área del derecho que obliga a los propietarios a responder cuando un peligro evitable lesiona a alguien: un piso mojado sin aviso, un escalón roto, una escalera sin luz, un portón de seguridad que nunca funcionó. Estas lesiones no son mala suerte. Ocurren porque alguien decidió no corregir un problema que conocía, o que debía conocer.

La compañía de seguros del propietario no lo verá así. Sus ajustadores están entrenados para decir que el peligro era obvio, que acababa de aparecer, o que usted no miraba por dónde caminaba. Mientras tanto, el video de vigilancia se borra y el reporte del incidente va directo a sus abogados.

En Leyva Law, su caso lo maneja directamente la abogada Daniela Leyva, no un call center. Ella actúa rápido para preservar la evidencia, construye el caso y prepara cada reclamo como si fuera a juicio. Usted no paga nada a menos que recuperemos para usted.

Lo Que el Propietario Le Debe Según la Ley de la Florida

Bajo el derecho común de la Florida, el deber que el propietario le debe depende de por qué estaba usted en la propiedad. La ley clasifica a los visitantes en tres categorías:

Invitados (Invitees)

Personas invitadas a la propiedad, como los clientes de una tienda o un restaurante, y los inquilinos y sus visitas. A ellos el propietario les debe el deber más amplio: mantener la propiedad razonablemente segura, inspeccionarla en busca de peligros ocultos y advertir sobre los riesgos que no son obvios.

Visitantes Permitidos (Licensees)

Personas que entran para sus propios fines, con el permiso o la tolerancia del propietario. El propietario debe evitar dañarlas de forma intencional o imprudente y debe advertirles sobre peligros conocidos que ellas no podrían detectar por su cuenta.

Intrusos (Trespassers)

A quien entra sin permiso se le debe lo mínimo. Aun así, el propietario en general no puede dañarlo de forma intencional o imprudente, y los tribunales de la Florida reconocen excepciones, sobre todo para niños pequeños atraídos por peligros como una piscina sin cerca.

Estas etiquetas suenan técnicas, pero muchas veces deciden el caso. La compañía de seguros va a argumentar la categoría que menos le pague a usted, y nosotros respondemos con los hechos.

Quién Responde: Dueño, Arrendador, Inquilino o Administradora

En Miami, el nombre del letrero muchas veces no es la empresa que controla la propiedad. Una plaza comercial puede tener un dueño, una empresa administradora, un contratista de mantenimiento y un inquilino que opera la tienda, y cada uno puede tener su propia póliza. La ley de la Florida en general responsabiliza a quien tenía la posesión y el control del área donde usted se lesionó.

Por eso una caída en el pasillo de una tienda y una caída en el estacionamiento de afuera pueden involucrar a demandados distintos. El contrato de arrendamiento y los de mantenimiento suelen decir quién debía inspeccionar y reparar cada cosa, así que conseguirlos temprano muchas veces define quién paga.

Los apartamentos tienen su propia regla. La sección 83.51 de los Estatutos de la Florida obliga al arrendador residencial a cumplir con los códigos de construcción, vivienda y salud y, en edificios que no sean una casa unifamiliar o un dúplex, a tomar medidas razonables para las cerraduras y las llaves y para mantener las áreas comunes limpias y seguras. Una puerta de entrada rota o una escalera sin luz no es solo una queja de mantenimiento. Es evidencia.

Seguridad Negligente: Cuando el Crimen Se Podía Prevenir

El propietario también puede ser responsable cuando un crimen, como una agresión o un robo, ocurre porque la propiedad no tenía seguridad razonable. Portones rotos, luces fundidas, cámaras que faltan y ninguna vigilancia en una zona con historial de crimen son las señales clásicas.

Una ley de la Florida de 2023 hizo estos casos más difíciles. Bajo la sección 768.0701 de los Estatutos de la Florida, el jurado ahora debe considerar la culpa de todos los que contribuyeron a la lesión, incluido el atacante criminal, lo que puede reducir la parte que paga el propietario. Y la sección 768.0706 de los Estatutos de la Florida les da a los complejos de apartamentos y otras propiedades multifamiliares una presunción contra responsabilidad si implementaron sustancialmente medidas de seguridad específicas: cámaras en las entradas y salidas con 30 días de video guardado, iluminación del anochecer al amanecer en estacionamientos y pasillos, cerrojos de 1 pulgada y ventanas con seguro en cada unidad, mirillas en las puertas y una evaluación documentada de prevención del crimen, entre otros requisitos.

Esa presunción solo protege a los propietarios que de verdad hicieron esas cosas. Nuestro trabajo es averiguar rápido si la propiedad realmente cumplía el estándar, y preservar la prueba antes de que desaparezca.

Los Casos de Resbalones y Caídas Tienen Su Propio Estatuto

Si usted se resbaló con una bebida derramada, un piso mojado u otra sustancia transitoria en un negocio, la sección 768.0755 de los Estatutos de la Florida exige probar que el negocio tenía conocimiento real o implícito del peligro: o sabía que la sustancia estaba ahí, o la sustancia llevaba tanto tiempo (o el derrame ocurría con tanta regularidad) que el negocio debía saberlo. Armar esa prueba requiere registros de limpieza, video de las cámaras y testigos, y sabemos cómo conseguirlos. Puede leer más en nuestra página de resbalones y caídas en Miami.

Las Lesiones en Propiedad del Gobierno Tienen Otras Reglas

Las caídas y las agresiones también ocurren en parques del condado, estaciones de transporte público, escuelas públicas, bibliotecas y vivienda pública. Un reclamo contra una ciudad, un condado, el estado o una agencia pública se rige por la sección 768.28 de los Estatutos de la Florida, y las reglas son más estrictas que contra un negocio privado.

Dos diferencias importan más. Por lo general usted debe presentar un reclamo por escrito a la agencia dentro de 3 años, y en el caso de agencias estatales también al Departamento de Servicios Financieros, y luego esperar a que se lo nieguen o a que pasen 6 meses antes de poder demandar. Saltarse ese paso puede acabar con un caso fuerte. La recuperación además tiene tope: la ley limita el pago a $200,000 por persona y $300,000 por todos los lesionados en el mismo incidente, salvo que la Legislatura apruebe una ley especial de reclamo.

Si usted se lesionó en propiedad pública, avísenos temprano. Ese aviso previo es fácil de pasar por alto e imposible de corregir después.

Cuánto Tiempo Tiene para Presentar Su Reclamo

Para lesiones ocurridas después del 24 de marzo de 2023, por lo general usted tiene dos años para presentar una demanda por negligencia (sección 95.11(5)(a) de los Estatutos de la Florida). Los incidentes anteriores pueden regirse por el plazo anterior de cuatro años.

El plazo práctico es mucho más corto. Muchos negocios borran el video de vigilancia en días o semanas, los peligros se reparan y los testigos desaparecen. Mientras antes empecemos, más evidencia podemos asegurar. Revisar su caso no le cuesta nada.

Qué Puede Cubrir un Reclamo de Responsabilidad del Local

La Florida separa lo que la lesión le cuesta en dinero de lo que le cuesta en su vida diaria. Los daños económicos son las partidas medibles: atención médica, tratamiento futuro, salario perdido, capacidad de ingreso perdida y gastos de bolsillo. Los daños no económicos cubren el dolor, el sufrimiento, las cicatrices y las cosas que usted ya no puede hacer. Si un familiar falleció, la ley de la Florida permite que ciertos familiares sobrevivientes presenten un reclamo por muerte por negligencia.

Ninguna abogada puede prometerle una cifra. Lo que sí podemos hacer es documentar bien cada categoría, porque las que nadie anota son las que la compañía de seguros nunca paga.

Casos de Responsabilidad del Local que Manejamos en Miami-Dade

• Resbalones y Caídas
• Tropiezos por Superficies Peligrosas
• Seguridad Negligente y Agresiones
• Lesiones en Apartamentos y Condominios
• Lesiones en Supermercados y Tiendas
• Accidentes en Estacionamientos y Escaleras
• Mercancía Que Cae de los Estantes
• Accidentes en Piscinas
• Lesiones en Ascensores y Escaleras Eléctricas

Preguntas Frecuentes sobre Responsabilidad del Local en Miami

Fuentes

Los estatutos de la Florida se publican solo en inglés. Abajo aparece el enlace oficial y la frase textual en inglés, con la explicación en español.

• Sección 83.51 de los Estatutos de la Florida (obligación del arrendador de mantener el inmueble): texto oficial. "the landlord ... shall, at all times during the tenancy, make reasonable provisions for ... The clean and safe condition of common areas"
• Sección 768.0701 de los Estatutos de la Florida (responsabilidad del local por actos criminales de terceros): texto oficial. "the trier of fact must consider the fault of all persons who contributed to the injury"
• Sección 768.0706 de los Estatutos de la Florida (presunción contra responsabilidad para propiedades multifamiliares): texto oficial. "The owner or principal operator of a multifamily residential property which substantially implements the following security measures ... has a presumption against liability"
• Sección 768.0755 de los Estatutos de la Florida (sustancias transitorias en un negocio): texto oficial. "the injured person must prove that the business establishment had actual or constructive knowledge of the dangerous condition"
• Sección 768.28 de los Estatutos de la Florida (reclamos contra el estado y sus subdivisiones, aviso previo y topes): texto oficial. "Neither the state nor its agencies or subdivisions shall be liable to pay a claim ... by any one person which exceeds the sum of $200,000"
• Sección 95.11 de los Estatutos de la Florida (plazo de dos años para demandas por negligencia): texto oficial. "WITHIN TWO YEARS ... An action founded on negligence"
• Sección 768.81 de los Estatutos de la Florida (culpa comparativa): texto oficial. "any party found to be greater than 50 percent at fault for his or her own harm may not recover any damages"
• Sección 767.04 de los Estatutos de la Florida (responsabilidad del dueño de un perro que muerde): texto oficial. "The owner of any dog that bites any person ... lawfully on or in a private place ... is liable for damages suffered by persons bitten"

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